Μεταβιβάσεις ακινήτων

Aγορά Ακινήτου στην Ελλάδα – Νομικός Έλεγχος και Διαδικασία Μεταβίβασης

Η αγορά ακινήτου αποτελεί μία από τις σημαντικότερες οικονομικές συναλλαγές τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις. Η ορθή νομική και τεχνική προετοιμασία πριν από την υπογραφή του συμβολαίου είναι απαραίτητη για την ασφάλεια της επένδυσης και την αποφυγή μελλοντικών προβλημάτων.

1. Προετοιμασία του αγοραστή

Ο αγοραστής, είτε είναι φυσικό είτε νομικό πρόσωπο, πρέπει να διαθέτει ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) και να έχει μεριμνήσει για την κάλυψη του τιμήματος της αγοράς καθώς και των σχετικών εξόδων μεταβίβασης.

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται στις φορολογικές και τραπεζικές υποχρεώσεις που συνδέονται με την προέλευση των κεφαλαίων που χρησιμοποιούνται για την αγορά, ιδίως όταν πρόκειται για αλλοδαπούς αγοραστές ή για κεφάλαια που προέρχονται από το εξωτερικό.

2. Νομικός έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας

Πριν από οποιαδήποτε δέσμευση ή υπογραφή συμβολαίου, συνιστάται η διενέργεια πλήρους νομικού ελέγχου των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου από δικηγόρο.

Ο έλεγχος περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:

τη διαπίστωση της νομιμότητας των τίτλων κτήσης,
την εξακρίβωση της αδιάκοπης αλυσίδας μεταβιβάσεων,
τον έλεγχο ύπαρξης υποθηκών, προσημειώσεων, κατασχέσεων ή άλλων εμπράγματων βαρών,
τον έλεγχο εκκρεμών διεκδικήσεων ή δικαστικών διαφορών,
τον έλεγχο των κτηματολογικών εγγραφών και των στοιχείων του ακινήτου στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Ο σκοπός του νομικού ελέγχου είναι η διασφάλιση ότι ο πωλητής έχει πλήρες και μεταβιβάσιμο δικαίωμα κυριότητας επί του ακινήτου.

3. Τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος

Παράλληλα με τον νομικό έλεγχο, είναι απαραίτητος ο έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό.

Ο μηχανικός εξετάζει ιδίως:

τη θέση και τα όρια του ακινήτου,
τη συμφωνία της πραγματικής κατάστασης με τους τίτλους ιδιοκτησίας,
την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του οικοπέδου ή γηπέδου,
τυχόν δασικούς ή άλλους περιορισμούς,
τη νομιμότητα των υφιστάμενων κτισμάτων,
την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή πολεοδομικών παραβάσεων,
την ορθότητα των στοιχείων που έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο.

Για τα κτίσματα απαιτούνται, κατά περίπτωση, τα προβλεπόμενα από τον νόμο έγγραφα, όπως βεβαίωση μηχανικού και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

4. Φορολογικές υποχρεώσεις

Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου υποβάλλεται η σχετική δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Α.Α.Δ.Ε.

Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σύμφωνα με την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία και καταβάλλεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως η αγορά πρώτης κατοικίας υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, προβλέπονται φορολογικές απαλλαγές ή ευεργετήματα.

5. Προσύμφωνο

Εφόσον τα μέρη επιθυμούν να δεσμευθούν πριν από τη συγκέντρωση όλων των απαιτούμενων δικαιολογητικών, μπορεί να υπογραφεί συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

Με το προσύμφωνο καθορίζονται οι βασικοί όροι της μελλοντικής μεταβίβασης, όπως το τίμημα, ο χρόνος υπογραφής του οριστικού συμβολαίου και οι υποχρεώσεις των συμβαλλομένων.

Η σκοπιμότητα και το περιεχόμενο του προσυμφώνου πρέπει να εξετάζονται κατά περίπτωση, ώστε να διασφαλίζονται πλήρως τα συμφέροντα των μερών.

6. Υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης

Η μεταβίβαση της κυριότητας ολοκληρώνεται με την υπογραφή συμβολαιογραφικού εγγράφου ενώπιον συμβολαιογράφου.

Στο συμβόλαιο περιγράφονται:

τα στοιχεία των συμβαλλομένων,
η ακριβής περιγραφή του ακινήτου,
οι τίτλοι κτήσης,
το τίμημα και ο τρόπος καταβολής του,
οι δηλώσεις και εγγυήσεις των μερών,
κάθε άλλη συμφωνία που αφορά τη μεταβίβαση.

Κατά την υπογραφή προσκομίζονται όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται από την ισχύουσα νομοθεσία.

7. Καταχώριση στο Ελληνικό Κτηματολόγιο

Μετά την υπογραφή του συμβολαίου ακολουθεί η καταχώριση της πράξης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποκατάστημα του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Η καταχώριση αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης και τη δημοσιότητα του δικαιώματος κυριότητας.

Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας ο αγοραστής αποκτά πλήρως κατοχυρωμένο εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου.

8. Μεταγενέστερες ενέργειες

Μετά τη μεταβίβαση ενδέχεται να απαιτούνται πρόσθετες ενέργειες, όπως:

ενημέρωση των στοιχείων παροχών κοινής ωφέλειας,
δήλωση μεταβολών στις αρμόδιες αρχές,
έλεγχος της ορθής καταχώρισης στο Κτηματολόγιο,
τακτοποίηση φορολογικών ή δημοτικών εκκρεμοτήτων που συνδέονται με το ακίνητο.

Νομική Υποστήριξη

Η επιτυχής και ασφαλής ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας προϋποθέτει συντονισμό μεταξύ δικηγόρου, συμβολαιογράφου, μηχανικού και φοροτεχνικού.

Το γραφείο μας αναλαμβάνει το σύνολο της διαδικασίας, από τον αρχικό νομικό έλεγχο και τη διαπραγμάτευση των όρων της συναλλαγής έως την υπογραφή του συμβολαίου και την οριστική καταχώριση της μεταβίβασης στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, παρέχοντας ολοκληρωμένη νομική υποστήριξη σε Έλληνες και αλλοδαπούς επενδυτές. Μάλιστα, υπάρχει η δυνατότητα εκπροσώπησης του ενδιαφερόμενου, σχεδόν σε όλες τις φάσεις της διαδικασίας, χωρίς τη φυσική του παρουσία και η απομακρυσμένη εξυπηρέτηση του εντολέα.

Το γραφείο μας, διαθέτει έμπειρους και εξειδικευμένους συνεργάτες, συμβολαιογράφους, μηχανικούς, οικονομολόγους – φοροτεχνικούς και διερμηνείς και μπορεί να εξυπηρετήσει κάθε είδους διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου.